開発が抑制される市街調整区域における不動産の特徴とは？

賃貸不動産を借りる時の説明でも耳にしたことがある人もいるかも知れませんが、物件は市街化区域と市街化調整区域に分かれています。

ここでは不動産売却でも影響を受けやすいこの「市街化調整区域」について紹介していきます。市街化区域と比べてどのような違いがあるのか、みていきましょう。

市街化調整区域とは？

まずは市街調整区域について紹介するために、基本的な内容から見てきます。

都市計画区域とは

都市計画法の元に取り決めがなされているエリアが都市計画区域です。

都市計画区域では、自然と人の関係、開発の現況とその推移を考えた総合的な整備のためのルールが決まっており、市街化を一定の範囲で管理することで問題を抑制し、場合によっては市街化区域・市街化調整区域などを定めています。

市街化区域とは？

市街化区域とは、地域活性化のための土地、つまり積極的に開発できるエリアのことをいいます。具体的には今すでに市街地として機能している区域と、今後10年のうちに市街化を進めることになっている地域のことをいいます。

市街化調整区域とは？

こちらは市街地の拡大に秩序を与えるエリアになります。むやみな開発を抑制しており、規模や建築方法などさまざまな制限が設けられています。また、農業や林業、水産業などの第一次産業を行っている人の暮らす区域についても一定の抑制が行われています。

市街化調整区域の調べ方

自分の住んでいるエリアの市街化調整区域について気になることがあるかもしれませんが、どのようにして調べればいいのでしょうか？2つのパターンで紹介したいと思います。

自治体に問い合わせる

まずは管轄の地方自治体に問い合わせる方法が考えられます。市区町村の都市計画課では自治体が制限している内容を詳しく教えてもらえますので、こちらが比較的確実な方法です。

WEBで検索する

インターネットで市街化調整区域をキーワードに自分の住んでいるエリアのことを調べるといいでしょう。おそらくはじめに自治体の公式サイトが出てくることになると思いますが、そこでもPDF等で詳しく書いていますので、参考になると思います。

市街化調整区域から外れることはある？デメリットと解除・見直しの方法

さて市街化中世区域について、そのデメリットとそこからどのようにしたら外れることができるのかを確認していきましょう。

市街化調整区域のデメリット

市街化調整区域は自由に扱うことができません。

原則的には建築、増築・改築、リノベなどを行う際には自治体の許可を受ける必要があります。建物を建てるときはもちろんのこと、建て替えや中古住宅を購入して、増改築・リノベーションをする場合にも、基本的に自治体に開発許可を受けなくてはなりません。他にも細かなルールは決まっており、自治体の担当者に適宜確認することになります。

市街化調整区域の解除・見直し

参考まで、市街化調整区域が市街化区域になる場合を見ておきましょう。

以上のように居住地域として、まとまって家が作られる必要があり、田んぼに囲まれた地域などで市街化区域になることはないようです。上記開発でも自治体の都市計画課と協議が重ねられて見直しは進むので、簡単に解除されるようなものではないことを押さえておくといいかもしれません。

不動産売却と市街化調整区域

不動産の建設における市街化調整区域の特徴はわかりやすいかもしれませんが、不動産売却を検討している人はどのようなことに気をつければいいのでしょうか？

不動産価値の低下

市街化調整区域の物件は、自由度が低いので当然ではありますが、同条件のものより価格面で割安になります。

自然の中の一軒家

しかし市街化調整区域は自然が多く、整備されていないエリアです。したがって本来は、電気や上下水道など基本的な生活を送るための社会インフラも不十分なはずです。そんな中で自治体の許可をとり、インフラも拡充された物件があれば、周辺の自然が売却にプラスに働くことになります。

市街化調整区域における土地活用

市街化調整区域では建物の建設に制限があると紹介しました。そこで、市街化調整区域に土地を所有している人のために、活用方法を紹介したいと思います。

市街化調整区域における駐車場

まずは駐車場経営です。

市街化調整区域でも駐車場経営はできます。固定資産税は高くなるものの、初期費用も比較的安く土地の状況をきちんと踏まえると十分に収益が見込めます。

ただし、市街化調整区域はそもそも都市部ではなく郊外になるので、利用者の面で計画性を大切にしましょう。

市街化調整区域における太陽光発電

太陽光発電は郊外の土地でも問題が少ないのが特徴です。20年間、固定で電力を買い取ってくれたり、導入において税制が優遇されたりと、導入の敷居が低いことも特徴です。

建物をたてる場合

例外的に、都市計画法43条の規定をクリアすることで建物建設も可能になります。