不動産売却で見積もりだけ欲しい人が読む、概算査定のいろは

自分の所有する不動産の売却価格を知りたくなったら、インターネットやまちの不動産会社を通して査定依頼を出し、不動産会社の担当者に来てもらって物件の価値を把握することになると思います。

しかしそのような手続きを踏むのは面倒なので、「見積もりだけでも貰えたら」と考える人もいるはずです。

そこで今回は不動産の見積もりだけもらいたい人のために、不動産査定と見積書についてまとめました。見積もりをもらうだけで本当に良いのか、見ていきましょう。

見積もり査定（机上査定）とは？

まずはこの記事での見積もりの扱いを確認しておきます。

見積もりとは

見積（みつもり）とは、金額・量・期間・行動を前もって概算すること。 見積り、見積もりとも書く。 また、それらを書面に記載したものを見積書（みつもりしょ）と呼ぶ。（Wikipedia）

不動産査定でいう見積もりは、査定を行って「売却金額の概算」を計算したものと考えることができます。今回は特に“労せず、金額だけ知りたい人のための概算査定”のことを見積もり査定と呼び、不動産会社が訪問する本査定とは区別して紹介していきます。

見積もり査定と本査定の違い

不動産の査定では、簡易的に行う見積もり査定と訪問が伴う本査定では算出の仕方やでてくる金額に差が出るので、あらためて確認していきましょう。

見積もり査定

こちらはあくまで概算です。例えば不動産一括査定サイトなどを使って査定を行う場合は、物件のエリアや種類、築年数、広さなど、入力した情報をベースにして、類似した物件の売買実績を参考にして不動産の売却価格を推定します。

最近ではAI査定も、概算金額を算出する点で見積もり査定といえるかもしれません。こちらも物件情報を元に金額を算出しますが、不動産会社の担当者が持つノウハウや見識ではなく、ビッグデータをもとに見積もりをしていきます。

査定結果と実際の売却価格に大きな差がでてもおかしくないのも、見積もり査定の特徴です。

マンションでは類似ケースがそのまま参考にできることがありますが、オーダーメイドで作られる注文住宅などは、実際の売却金額と見積もり金額の間で大きな差がでる可能性があります。自分のもつ物件の種別でも違うので、確認しておきましょう。

本査定

不動産賃貸などで内見をする時、サイト上に記載の写真やコメントと実際の印象がかなり違ったりした経験があると思います。

基本的にはそれと同じで、見積もり査定でどれだけ物件情報を調べても、やはり不動産売却のノウハウをもった担当者が物件を見てみると査定金額に差がでてしまいます。

見積書（査定書）の記載内容は？

次に、見積書にどのようなことが書かれているのかまとめていきます。一般的な内容を紹介しますが、不動産会社によって記載内容は違いますのでご注意ください。

査定額

査定結果でもっとも重要な、土地や建物の見積もり金額が記載されます。金額は妥当なものを記載しているはずですが、一括査定などを行って複数の査定をもらうと明らかに高い金額を提示してくる会社もあります。

この後売り出し価格についてはふれますが、不動産の査定価格・売り出し価格はいずれも売却価格ではありません。査定金額を参考に売り出し価格を決めて、購入希望者が提示した金額とのすり合わせを経て、売却に至ります。

どこの会社に売却を任せるのか、金額を算出した根拠や不動産会社の担当者の意見、売却までのビジョンを踏まえて結論を出しましょう。

査定の根拠

なぜその金額が算出されたのか、根拠となる情報も合わせて記載されます。

不動産の情報

査定対象の不動産の情報が書かれます。土地や建物の面積、設備、外観、構造、さらに周辺の交通機関などに関して言及している場合もあります。

売り出し価格

いくらで売り出すのか、「売り出し価格」として記載されています。しかしいくらで売り出すのかは、売却までにかける時間など本人の都合を加味して決めていくことになるので、これはあくまで推奨金額になります。

売却事例など

物件の平米単価、坪単価を算出するにあたって参考となった周辺の類似物件の情報などが掲載されます。この参考にした不動産に対してどこが良いか・悪いかを判断しているので、相対的な見積もりの根拠を知ることができます。

査定の計算式

ざっくりいうと、不動産査定価格は「（平米・坪） × （平米単価・坪単価） × 流通性比率」で計算されます。

流動性比率は不動産の売りやすさの指標で、比率100％を基準にして85％～110％の範囲で用いられます。

売りやすければプラスに、逆に売りにくければマイナスに評価され、例えば上記計算式で90％が組み込まれていれば、物件は「売りにくいため、本来の査定額から10％減額している」ということになります。

調整額ということで融通の効く数字なので、その数字となった根拠は確認しておくといいでしょう。

見積もり査定のメリット・デメリット

ここでいくつか見積もり査定を実施するメリット・デメリットを紹介します。

メリット：自宅で簡単にできる

最大のメリットは面倒な手続きがないということです。今はインターネットから簡単に査定依頼ができるので、金額を知りたいだけの人にも負担がありません。最近はしつこい営業電話も減っているので、まだ売却を迷っている人にもおすすめです。

デメリット：売却をするなら2度手間

物件の見積もり査定額を受けて売却したいとなると、次に本査定で正確な査定額を算出してもらうことになります。1度でも2度でも、最終的な最低金額はかわらないので、もしかするとはじめから本査定（訪問査定）を実施した方がいいかもしれません。

【参考】サイトによっては匿名の査定もある

一括査定サイトの利用で個人情報を入力することに抵抗がある人にとっては「匿名査定」が魅力的かもしれません。匿名査定とは、査定サイトに自分の名前や連絡先を入力することなく査定が行えるもので、しつこい電話営業などが嫌な人にとっては便利なサービスです。

ただし、リビンマッチは個人情報の扱い長けたプライバシーマーク認定企業が運営していたり、大手サイトの情報管理は高水準となっています。場合によっては記名が必須でも大手サイトを利用したほうがいいかもしれないので、きちんと確認しておきましょう。

一括査定サイトがおすすめ

ここまでも度々ふれてきましたが、不動産売却の見積もりを行うなら一括査定サイトが使えます。はじめに物件の情報を入力しているので、該当エリアでの不動産売却を得意とする会社が一覧で表示され、その中から自分で選択した会社に査定依頼を送信することができます。

例えば大手一括査定サイトのリビンマッチなら、大手から地場に根ざした中小企業まで1400を超える会社と提携しています。まだ売却の意思が固まってなくても利用できますので、ぜひ活用してみてください。