土地の用途を定める地目の種類と現況との差異について
- 2019.07.31
- 不動産売却
不動産取引において土地は、どのような用途で使われるのか厳密に定められています。
今回はそういったあらかじめ決められた土地の種類・地目について見ていきます。新築物件を建てるときや不動産投資などでは意識することになりますが、不動産売却にも関係がありますので、見ていきましょう。
地目とは
まずは地目とはなにか、確認しましょう。
地目の概要
土地がいまどんな用途で活用されているのかを表す区分のことをいいます。全部で23種類に分けられていて、不動産売買をしたり新規で建物を建設したりする際、地目によって制限の設けられ方が異なります。
地目は、登記簿上の地目と実際の土地利用で差があり、必ずしも一致していないことに気をつけましょう。
地目の一覧
以下、地目23種類の一覧と、概要をまとめましたので、参考にしてみてください。
| 定義 | 概要 | |
| 宅地 | 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 | 居住用の家やお店、工場をなどを建てる土地のことを言います。 |
| 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地 | 田んぼです。農地法に則って宅地へと変更することもあります。 |
| 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 | 畑です。基本的に農作物を育てる土地ですが、田との区別は用水の有無になります。 |
| 牧場 | 獣畜を放牧する土地をいう。牧畜のために使用する建物の敷地、牧草栽培地および林地などで、牧場地域内にあるものはすべて牧場とする | 家畜の某簿記うちだけでなく、牧草の栽培をする場所もこれにあたります。 |
| 原野 | 耕作の方法によらないで雑草・灌木類の生育する土地をいう | 雑草などが生え、農地にもできない土地を指しています。 |
| 塩田 | 海水を引き入れて塩を採取する土地をいう | 現在は少ないですが、天日塩田・採かん塩田など塩作りを行う土地です。 |
| 鉱泉地 | 鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地をいう | 温泉に関連して、湧き出しているところや付帯施設を表しますが、評価が困難という特徴があります。 |
| 池沼 | 灌漑用水でない水の貯留地 | 貯留地ですが、人口か自然かは問いません。水を多く含み地盤がゆるい土地なので宅地利用などにはは不向きな土地です。 |
| 山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地をいう | 山と、雑木林になっている山際が該当します。山林の活用については森林法の他、都市計画法、建築基準法など制限が多いので気をつけましょう。 |
| 墓地 | 人の遺骸、遺骨を埋める土地をいう | 規模や立地を問わず、すべてのお墓が墓地に該当します。 |
| 境内地 | 社寺の境内に属する土地で、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として用いられる土地をいう | 宗教に関連する地、施設が該当します。 |
| 運河用地 | 運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地をいう。 第１号では水路用地および運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繋船場の築設に要する土地をいい、第２号では運河用通信、信号に要する土地をいう。 |
人口的に整備がされている水路のことをいい、運河法で詳細が定められています。 |
| 水道用地 | もっぱら（ほとんど全部）給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、濾水場、そく水場、水道線路に要する土地をいう。 | 給水の目的で使われる土地です。 |
| 用悪水路 | 灌漑用または悪水排泄用の水路であり、耕地利用に必要な水路をいう。 | 農地に水を供給する水路や、下水路が該当します。 |
| ため池 | 耕地灌漑用の用水貯溜池をいう。 | 用水貯留地のうち、国有のものです。 |
| 堤 | 防水のために築造した堤防をいう。 | 堤防の「堤」でつつみといいます。 |
| 井溝（せいこう） | 田畝（でんぽ）または村落の間にある通水路をいう。 | 単に水を通すだけの、通水路が該当します。 |
| 保安林 | 森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地をいう。 | 災害や公衆衛生などに配慮して農水大臣もしくは都道府県知事が指定した林のことをいいます。 |
| 公衆用道路 | 一般交通の用に供する道路（道路法による道路であると否とを問わない）をいう。個人の所有する土地であっても、一般交通の用に供される土地は公衆用道路である。 | 道路のうち、一般交通を目的としているものは公衆用道路になります。 |
| 公園 | 公衆の遊楽のために供する土地をいう。 | 一般的な公園だけでなく、付随する運動施設や美術館・動物園なども含みます。 |
| 鉄道用地 | 鉄道の駅舎、付属施設および路線の敷地のすべてをいう。 | 公営・私営（民営）問わず、鉄道のために使われる土地が鉄道用地です。 |
| 学校用地 | 校舎、附属施設の敷地および運動場をいう。 | 校舎・運動場・体育館・図書館など。 |
| 雑種地 | 田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、以上２２の地目のどれにもあてはまらない土地をいう。 | パッと見てどれにも該当しないもの、わからないものが雑種地になります。 |
現況地目とは？
現況地目とは、土地が実際にはどんな使われるのかをみて判断したものを言います。先程地目は現況と書類に差があると書きましたが、例えば登記簿上で畑となっている土地が実際には宅地として使われていることなども少なくありません。実際、このズレを正そうとしても、所有者が行う手続きは複雑で、完全な一致には至りにくいため、現況地目が存在します。