実は注意点だらけ!?家や土地の売却で失敗しやすいポイントとは

家や土地などの不動産を売却するときには、いくつもの落とし穴があるのをご存知でしょうか。

あまり考えずに売却したら、数百万円もの損をしてしまう可能性があります。
それを防ぐためにも、不動産を売却する際の注意点や、他の人がしている失敗をご紹介します。

不動産売却の流れと落とし穴（注意点）

不動産売却は、次のような流れで進みます。

1. 売却の準備をする
2. 不動産会社を見つける
3. 査定してもらう
4. 媒介契約をする
5. 売却活動をする
6. 売買契約を結ぶ

実は、すべての段階で注意しておきたいポイントがあります。順にみていきましょう。

1.売却の準備をするときの注意点

不動産を売却する前は、現状の把握が大切です。
必要な書類はあるか、市況はどうなっているかなど、確認できることは沢山あります。

なお、住宅ローン残債がある方や相続など特別の事情がある方は、その他にも注意点があります。

住宅ローン残債がある場合

不動産を売却するときは、売却代金や自己資金によって住宅ローンを一括返済しなければなりません。しかし残債が大きく返済が困難な場合には、売却ができないことがあるため注意しましょう。

相続不動産の場合

相続した不動産の売却に関しては、相続税に注意しましょう。
相続税によって、不動産売却をしたときにかかる税金（譲渡所得税）を少なくできることがあります。

この他、不動産売却にかかる税金にはいくつもの控除・特例があるので、気になる方は不動産会社に相談しましょう。

2.不動産会社を見つけるときの注意点

家を売るならば、とりあえず近所の不動産会社に依頼しようと考えていませんか。不動産会社選びにもコツや注意点があります。

不動産会社によって売れる金額が違う

実は、同じ物件でも売買仲介してもらう不動産会社によって売れる金額に差があるのをご存知でしょうか。

エリアや物件の種類など、不動産会社には得意・不得意があります。また、そのとき抱えている顧客がその物件を欲しがっていれば、高く、そして早く売れるということもあります。

不動産会社によって売却できる金額が違うのであれば、ご自身の物件に最適な会社を見つけなければ損をしてしまうことになります。それを防ぐ方法があります。

複数の会社を比較しなければ損？

会社ごとの違いによって損をしないためには、複数の会社に査定してもらい、比較することがおすすめです。

会社ごとの金額の違いがわかるだけでなく、比べることで相場が見えてきます。もしかしたら、まだ売る時期ではないかもしれません。

ご自身が知識を備えるという意味でも、いくつかの会社に相談しておくことは合理的だと言えます。

3.査定してもらうときの注意点

不動産会社に家や土地を査定してもらうときにも、注意しておきたいポイントがあります。

不動産売却としつこい電話

査定の依頼をした後、しつこい電話やメールが来ることを恐れていませんか。

たしかに、依頼をすれば不動産会社から連絡があります。不動産会社も、家が売れて始めて利益を得られるため、少しでも高く売れそうな家ならば連絡をしてきます。

もし不動産を売る意思があるのなら、相手が取り扱いたい物件である可能性があるため、多少連絡がしつこくても相手をした方が良いかもしれません。

担当者の対応

担当者が不遜な態度をとってくることなども、ないとは限りません。

その場合は、担当を変えてもらうか、不動産会社を変えることで対処しましょう。不動産会社の数はコンビニよりも多いので、起こりうることとして捉えておくことをおすすめします。

不動産会社が売買の仲介をする時は、自社→買い主→売り主 の順に優先される傾向にあります。それだけに、売り主（自分）の立場に寄り添ってくれる担当者を見つけることが大切です。

4.媒介契約をするときの注意点

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つが一般的です。

一般媒介契約は、複数の会社と契約して買い主を探してもらうことができます。しかし、他の会社が契約をまとめてしまうリスクがあるため、物件によっては不動産会社も力を入れにくくなります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、一社のみとの契約です。ただ、不動産会社同士の競争が発生しないので、それがマイナスに働くこともあります。

これにすべき、という答えはありません。状況に応じて正しい判断ができるよう、それぞれの契約の特徴は確認しておきましょう。

5.売却活動をするときの注意点

購入希望者があらわれたら、内見を希望されます。この際の注意点も確認しましょう。

不動産を内見してもらう時の注意点

注意すべきなのは、いかに売り主の印象をよくできるかということです。

物件の見た目をよくすることで、買い手の印象がかわることがあります。物件を高く売りたい方は、物件をきれいに掃除することも有効かもしれません。

また、直接案内するならば、できるだけ良い印象を持ってもらった方が売却にプラスに働くと言われます。いずれにしても購入希望者の立場になって売却活動を行うといいでしょう。

居住中・賃貸中の場合は？

居住している物件だからといって「価値が落ちるということは無い」と言われています。むしろ、使い方を見せることで購入希望者は買った後をイメージできるため、付加価値としてしまいましょう。

賃貸中の物件についてはオーナーチェンジなのか、退去後に買い主が住むのかによって事情が違います。該当する方は、下記の記事を参考にしてください。

関連記事：
賃貸中の物件売却「オーナーチェンジ」、売却価格は空室より高いか安いか

6.売買契約をするときの注意点

売買契約では、書類の手配に注意しましょう。
もちろん、契約の内容など確認すべきことはあります。しかしそれ以上に、権利書や身分証など用意すべき書類には気を配りましょう。

売買契約の時に、いつ引き渡すかなどの細かな取り決めや、手付金の受け渡しなども行います。詳しい内容は、事前に不動産会社に確認しておくと良いかもしれません。

不動産売却後はどんなことに注意すべき？

家を売ったあとにも注意しておくべきポイントがあります。

不動産売却でかかる税金

不動産売却後は、税金に注意しなければなりません。

譲渡所得が発生していると、通常の給与とは別に申告をします。
確定申告をすることで、特例が適用できることがあります。結果として税金がゼロになることもあるので、注意した方がいいでしょう。

また、譲渡損失がでた場合にも申告することでその後の税金が軽減されることもありますので、確定申告は忘れずに行いましょう。

確定申告の時期は？

確定申告は、不動産を売却した翌年に行います。

原則としては2月16日～3月15日ですが、暦上の休日が重なったりコロナウイルスなど社会的な問題があったりすると、日程が変わります。都度、確認しましょう。