個人の不動産売却でも最低限押さえておきたい三為業者の基礎知識
- 2019.07.30
- 不動産売却
不動産業界における転売業者は「三為業者」と呼ばれることがあります。
今回は、不動産ならではの業界用語、三為業者について紹介します。損をしないためには必ず押さえておきたい用語ですので、ここでポイントを確認しておきましょう。
前提となる中間省略
三為業者について理解するために、まずは中間省略について解説します。
中間省略とは
中間省略とは、Aさん・Bさんの取引において三為業者は所有権の移転を、業者を介さずに行うことをいいます。これを行うことで通常はAさんから業者、業者からBさんへと所有権の移転を行います。所有権移転登記では0.5～2％程度の登録免許税が発生す
るので、例えば3,000万円の不動産を売却したとして、一度の登記で30万円前後の費用が発生します。
これを省くことができれば儲けは当然大きくなります。
※詳しい登録免許税については国税庁の公式サイトで確認できます。
新中間省略とは？中間省略との違いも確認
続いて新中間省略ですが、前提として先に紹介した中間省略は法律で禁止されており、現在は新中間省略の手続きが主となります。
新中間省略で教授できるメリットは基本的には通常の中間省略と同じです。しかし新中間省略では「第三者のためにする契約」をすることで、合法的に登録免許税の負担を2回ではなく1回で済ませます。
具体的にはAさんとBさんの間で交わされる売買契約で「所有権の移転先をあらかじめ第三者にする」特約をつけることで新中間省略が成立することになるということです。
三為業者とは
中間省略について確認できたところで、本題の三為業者について見ていきましょう。
三為業者と呼ばれる理由
まずはこの漢字の読み方から。「さんためぎょうしゃ」と呼びます。第三者の為にする契約を行う業者を省略して「三為業者」と呼び、不動産業界の転売屋のことを指しています。
民法における「第三者の為にする契約」
例として、AさんがBさんに所有しているものを売る「売買契約」で見ていきましょう。中間省略のところでも紹介しましたが、改めて確認です。ここで生じるのは、AさんはBさんに所有物を渡す義務、一方でBさんはAさんに売買代金となる金銭を支払う義務です。しかしこの時、Bさんは代金の支払いをAさんではなく、Aさんの債権者である第三者に支払う取り決めをすることがあります。するとこのケースは第三者に金銭を支払う契約、第三者の為の契約であると考えることができます。
このように契約の当事者の中で、Aさんが第三者に給付の約束をすることを、第三者の為にする契約と呼びます。
さて三為業者の話に戻りますが、なぜこんな呼び方をするかというと、ふつう不動産売買を仲介する業者は仲介手数料をもらう代わりに、売り手、もしくは買い手のために仕事をすることになります。
しかし第三者の為にする契約では、中間の登記を省略してA、Bの2者間の取引を成り立たせるので売り手でも買い手でもない、第三者が利益をあげることになります。原則的にはこういった契約を行う業者を指して、三為業者と呼んでいます。
通常の仲介との違いや三為業者の定義
例えば不動産会社が両手仲介を行う時、不動産はAさんからBさんへ所有権がわたり、その手数料として不動産会社は収入を得ます。
＊両手仲介については「仲介手数料は不動産売却の何に対して、いくらかかる？」で詳しくまとめているので、ご参照ください。
一方で不動産の転売では、基本的に不動産会社は物件を一度仕入れることになります。この時に所有権移転登記を介さないので売主から買主に不動産が直接渡ったように見えます。しかし、実態は仕入れと売却がセットで行われるだけなので、異なる手続きだといえます。
ただし、中間省略登記をせず正しく登記して再販している業者もあります。このような場合でも、利ざやをあまりに大きく上乗せしていれば、同じく三為業者と呼ばれることもありますので、覚えておくといいでしょう。
三為業者を使うメリット・デメリット
三為業者について調べてみると、転売という性格からも「悪徳業者」のイメージが先行してしまいがちです。しかし実はいい面もあることをご存知でしょうか？ということで三為のメリット、さらにデメリットを確認しておきましょう。
三為業者のメリット
不動産売却では物件に隠れた問題があると責任追及される「瑕疵担保責任」というものがあります。実は、一般的に三為業者を介した取引ではこの責任は三為業者が負うことになります。しかも民法によって売主が不動産業者の時は引き渡しから2年、さらに不利な特約も禁止と定められているので、この点は大きなメリットになります。
＊瑕疵担保責任については「売主どこまで補償する？売却物件に問題があった時の瑕疵担保責任」で詳しくまとめているので、ご参照ください。
また、三為業者は転売業者だと紹介しましたが、仕入れに強い業者であれば、間に利益を上乗せされていても割安で物件を購入できる可能性があります。市場価格よりも安く購入できるのであればどれだけ利益を上乗せされていてもそれは業者の実力になりますので、見極めさえできれば安心して取引を行うことができます。
三為業者のデメリット
購入者にとっての最大のデメリットはいくらで仕入れた物件なのかわからない点です。つまり物件の相場を理解できていなければ、市況よりも遥かに高い金額で購入してしまう可能性があるので、気をつけなくてはいけません。
三為業者の見分け方
三為業者の見極めは簡単ではありませんが、注意できるポイントはありますので紹介しておきます。
仲介手数料無料
ここまでご覧の通り、三為業者は転売で利益を上げるので、通常の不動産会社のように仲介手数料を必要としません。そのため仲介手数料の理由から答えが見えてくるかもしれないので、慎重に調べてみても良いかもしれません。
登記簿の情報との差異
新中間省略がされているということは、購入の時の業者は謄本上の所有者にはなっていません。物件購入の段階でそれを確認しておくことで見極めのヒントになるので参考にしてみてください。