離婚と不動産売却のタイミング、離婚が先か家を売るのが先か

これから離婚をするなら、婚姻関係だけでなく、持っている財産の共有関係も解消しなくてはなりません。特に家を持っていたら、どこから整理すべきか悩ましいのではないでしょうか。

ここでは、不動産の売却と離婚のタイミングについてご紹介します。売却と離婚、どちらからどのように進めればいいのか、一般的な場合と例外、また通常の売却以外の選択肢も合わせてまとめました。参考にしてみてください。

離婚で家を売るべき理由とは？

夫婦のどちらかが住むケースや誰かに賃貸するケースもありますが、離婚に際して不動産売却をするとどんなメリットがあるのでしょうか。
不動産売却と離婚、どちらを先に行うか検討する前に、まずは家を売るべき理由をご紹介します。離婚という事情を考慮して、見ていきましょう。

離婚後の人生設計を見直せる

離婚という穏やかではない事情の中で不動産を売却する一番のメリットは、ライフプランの立て直しができることでしょう。

もし子どもの成長や仕事の都合で不動産を売却せず、妻や夫が住み続けたら、色々なリスクが残ります。

夫が住宅ローンを組んでいる家に妻が住み続ける場合、夫が住宅ローンを返済し続けるか、住宅ローン名義を妻に変更するかする必要があります。しかし、住宅ローンの名義変更は容易ではありません。そのため、夫が住宅ローンを返済し続けることが一般的です。

夫名義の不動産に住み続ける妻は、名義人である夫の住宅ローン返済に生活が左右され、最悪の場合は家を失うことになりかねません。

別れた後もお金に関するネガティブな夫婦関係が続くことを望む人は少ないと思います。家の売却によって心機一転、リスクから解放された方が良いでしょう。

＊離婚に伴う家の名義変更については下記を参考にしてください。

関連記事：
離婚して夫名義の家を自分名義に変更したいときの注意点

精神的なトラブルを避けられる

財産のことを考えるのは大きなストレスですが、そもそも離婚は精神的なダメージが大きい出来事です。人間関係や将来のことなど、例をあげたらきりがないかもしれません。だからこそ、売却してしがらみから解放されることに意味があるのではないでしょうか。

住宅ローンの返済リスクや連帯保証は気になるけど、売却することさえ大変、という方もいるでしょう。
不動産の売却は、無料査定を通して数社を比較して、少しでも良い不動産会社に色々おまかせすることもできます。できるだけ不動産会社にまかせて精神面の負担を軽減しましょう。

離婚後の生活費負担が減る

物件の種類がマンションであれ戸建てであれ、不動産を保有していることで維持費や税金がかかります。住宅ローン以外にそういった金銭面の負担があるので、売却してそれらを解消し、少しでもミニマムな生活に切り替えることも検討しておくといいでしょう。

離婚と財産分与の順番やタイミング

ここから本題の「離婚が先か、不動産売却が先か」です。まずは離婚で行われる財産分与、特に不動産売却が伴う分与を中心にご紹介します。

離婚と財産分与については、下記の記事で詳しく解説しています。参考にしてみてください。

関連記事：
離婚したら家はもらえる？財産分与や家の権利はどう考えるべきか

原則は家の売却よりも離婚が先

離婚に伴う不動産売却では、売却した後の財産を二人で分けることになります。（分与の割合は夫婦となってからの資産を半分ずつ分けるのが基本です。）ここで離婚の前後、どちらがより損をしないのか、考えていかなくてはいけません。

結論として、特別な事情がなければ離婚が先（もしくは同時）です。ポイントは婚姻中に財産を分けることでかかる「贈与税」です。

通常、資産をどちらかに与えると贈与税がかかります。少額の場合には“扶養の範囲”とみなされて課税されませんが、例えば夫の財産（不動産売却益の数千万円）から半分を（婚姻関係があるうちに）妻に分けると、税金が課せられることがあります。

しかし離婚後の「財産分与」では、贈与税が課せられません。国税庁によると、理由は以下のようになっています。

夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるから

（国税庁：離婚して財産をもらったとき）

完全に離婚が成立した後は連絡をとるのも面倒かもしれませんが、少しでもコストを抑えるためにはやむを得ないでしょう。

婚姻中に築いた資産を無駄なく分けるためには、離婚が先、という結論になります。

不動産を共有名義で所有している場合はどちらでもいい

不動産を夫婦二人で50％ずつ所有しているなら不動産を先に売却することもできます。仮にこの不動産を売却しても、夫婦の持分に応じて現金を半分ずつわけることができるので初めから財産分与している状態になります。これは贈与とは言わないので、税金もかからないということです。

贈与税の控除額

分与する財産が110万円を下回るなら、贈与税はかかりません。不動産売却では稀有な場面かもしれませんが、例えば夫婦間の持ち分に差があるときなどには参考にしてもらえればと思います。

離婚して家を売りたいけど住宅ローン残債が気になるなら？

原則では、離婚してから不動産を売却した方が良いですが、離婚にともなう売却では、住宅ローンの残債が気になります。

基本的に家を売却する場合は、売却代金や自己資金を使って住宅ローンを完済しなくてはなりません。これができないがために、売却できない、ひいては離婚ができないという方はどうすればいいのでしょうか。

住宅ローンが返済できない人が家を売る方法

住宅ローンが返済できない不動産でも通常の売買仲介のように、市場で物件を売却できることがあります。これが任意売却です。

銀行との協議をして、離婚などをきっかけにこのままでは住宅ローンを返済できないと判断され、許諾を得られた場合に、任意売却の手続きに進むことができます。
※銀行にとっても、返済されないか、もしくは競売で安く売却されれば回収金額が小さくなるというデメリットがあるため

任意売却には次のような特徴があります。

競売と比べると日程に余裕

任意売却は競売と比較されることが多いです。

売却する・しないに関わらず、住宅ローンの返済に問題が生じてしまった不動産は、競売にかけられるリスクがあります。（競売はご自身の意思でコントロールできないため、売却するタイミング調整の話にはなりません。）

任意売却は通常の不動産売却と同様の手順で進みます。そのため、家の売却や引っ越しのためのタイミング調整ができるかもしれません。離婚のタイミング、家を売却するタイミングについても、銀行や不動産会社に相談するといいでしょう。

金銭に余裕がなくても持ち出し資金を最小に

不動産売却と任意売却の大きな違いに、自己資金による負担が小さいという点があります。

通常の不動産売却では仲介手数料や登記費用などの諸費用を、自己資金で支払います。
任意売却では、諸費用を自己資金で用意できなくても、売却代金から支払う事ができます。

持ち出し資金を最小限にして取引できるため、何かとお金がかかる離婚に伴う不動産売却では、助かる部分もあるでしょう。

住宅ローンが返済が滞るとは？

夫婦に一定の財産があり、生活にも余裕があるときには任意売却は使えません。住宅ローンの返済が滞るというのは、一定期間ローン返済ができなくなり、数回に渡る通知を受けている状況を指します。

任意売却は住宅ローンを返済できなくても売却できる方法ではありますが、あくまで離婚などで生活環境が変わり、それによって返済が滞った場合にある「救済措置」という認識をしておくといいでしょう。